Entendendo a usucapião de bens imóveis urbanos
Você já deve ter visto, em vários pontos de São Paulo, terrenos que foram abandonados por seus herdeiros e estão sem nenhum responsável legal por conta de alguma fatalidade, e que são usados por pessoas que simplesmente ocupam o espaço.
Elas constroem suas casas ou fazem uso da terra para cultivar o que necessitam para comer. A forma como utilizam estas propriedades, sem que haja qualquer reivindicação por parte dos donos originais, por certo tempo, caracteriza o direito à propriedade por usucapião.
Trata-se, portanto, de uma forma de aquisição de propriedade, que é permitida por lei desde que cumpra uma função social, protegendo a quem os utiliza e que, em troca, garante a estabilidade da terra.
O usucapião pode ocorrer nas seguintes formas:
- Quando há intenção de dono: a pessoa que ocupa não o faz por meio de contrato de locação, depósito ou comodato.
- Quando ocorre de forma pacífica, sem a reivindicação por parte do dono ou contestação da ocupação por parte do proprietário. Se houver qualquer contestação o usucapião estará descaracterizado.
- Pose contínua e duradoura: cada modalidade de usucapião possui um tempo que, se completado, transfere o direito de propriedade a quem ocupa o imóvel.
- De boa fé e com título: com anuência dos proprietários legítimos.
Assim, os tipos de usucapião, são:
- Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)
Adquire a propriedade a pessoa que ocupar o imóvel por um prazo de 10 anos, sem a contestação de qualquer proprietário legítimo, sendo assim “dono” por título e boa fé – ou seja, sem obstáculos que impeçam a ocupação. A posse, no entanto, deve ser pacífica e ininterrupta.
- Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)
Independente de título ou boa fé, o “dono” se faz proprietário quando ocupa o imóvel por 15 anos, sem qualquer restrição por parte dos proprietários legítimos, podendo entrar na Justiça para pedir que o juiz o declare “proprietário” do imóvel por meio de sentença. Contudo, se o possuidor tiver construído sua casa no terreno ou torná-lo produtivo, este tempo poderá reduzir-se para 10 anos.
- Usucapião Constitucional ou Especial Urbana
É considerado usucapião Constitucional ou Especial Urbana, o caso de ocupação de área de 250 metros quadrados e com utilização por um prazo de cinco anos, ininterruptamente, de forma pacífica e sem contestação por parte do proprietário. Este possuidor, contudo, não poderá ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, e nem se já houver tido uma propriedade por usucapião, através de sentença judicial.
- Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar
Em casos onde um dos cônjuges abandona o lar e o outro permanece ocupando a área de até 250 metros quadrados de forma pacífica e sem contestação por parte do outro cônjuge, por um prazo de 2 anos.
- Usucapião Especial Urbana coletiva
Ocorre quando uma área urbana é ocupada por grupo de moradores que fazem suas casas no local e ocupam o terreno por cinco anos sem oposição ou contestação dos proprietários legítimos.
