Não é incomum encontrar condôminos inadimplentes com o pagamento da taxa do condomínio. Normalmente o atraso de pagamento não é intencional,

e pode decorrer de atraso do salário ou falta de dinheiro, mas não é incomum encontrar encrenqueiros que são inadimplentes simplesmente por não desejarem pagar a taxa.

Muitas vezes, esses atrasos causam uma reação em cadeia, necessitando cobrir os gastos dessas pessoas com outros condôminos, o que pode ser bem irritante e desagradável, principalmente para aqueles que estão com todas as contas em dia, e não são fonte de algum problema.

É então o dever do síndico combater o principal problema dentro de condomínios, a inadimplência. Não são poucas as medidas que podem ser tomadas para auxiliar a acabar com esse problema, e o melhor, muitas delas são medidas judicialmente legais. Abaixo citaremos algumas das medidas legais que podem ser tomadas por síndicos.

Multa, punição e juros

Uma das opções propostas no Código Civil é aplicar uma multa. O valor será de 2% de juros, podendo variar conforme a convenção determinar, correspondendo ao tempo e as taxas de atraso.

Além disso, o condômino poderá ser proibido de participar, votar e ser votado nas assembleias do condomínio.

Não é permitido, de acordo com o Código Civil, que a multa após vencimento seja superior ao valor de 2%. É comum alguns condomínios oferecerem desconto para quem paga em dia, mas isso pode expor um risco de ação judicial por parte do inadimplente, então tome cuidado.

Restringir o uso de espaços do condomínio para condôminos que estão em estado de inadimplência é viável, afinal parte das áreas que eles utilizam geram gastos, e eles não pagaram por esses gastos, mas esse tipo de medida deve ser previamente decidido em assembleias para não haver brecha de processo legal.

Por fim, um síndico não é recomendado a expor os nomes dos devedores, por exemplo em uma lista. Fixar uma lista com o nome de pessoas inadimplentes em local público pode facilmente ser considerado como dano moral ao condômino, abrindo espaço para um processo legal contra o síndico e até mesmo contra o condomínio em si.  

A Súmula 543, que foi editada pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), veio para regulamentar os procedimentos adequados para a realização

de decisões judiciais que envolvem as rescisões nas transações envolvendo a compra ou também a venda de imóveis.

Essa súmula foi publicada no dia 31 do mês de agosto do ano de 2015. A Súmula 543 diz respeito a questões que envolvem a restituição de valores pela incorporadora ao comprador de imóvel, valendo destacar que essa resolução de compromisso voltado para venda e compra deve obedecer aos parâmetros do Código de Defesa do Consumidor.

O que diz a Súmula

A Súmula 543 é um documento de extrema importância quando a questão diz respeito à compra e venda de imóveis. Ela serve para sanar qualquer dúvida que possa ocorrer entre a transação.

De uma forma geral, é possível aferir que a Súmula 543 contempla dois tipos de situações. Uma dessas situações diz respeito à resolução do contrato de compra e venda por culpa de quem vendeu e a resolução por responsabilidade de quem comprou. Sendo assim, nessa situação são contempladas questões como possíveis transtornos envolvendo a planta do imóvel, problemas que dizem respeito ao imóvel propriamente dito, possíveis atrasos na entrega ou até mesmo na conclusão da construção do imóvel, entre outros detalhes pertinentes.

A outra situação a ser regulada diz respeito à resolução do contrato de venda e compra por culpa de quem efetuou a aquisição. Sendo assim, em casos como o arrependimento de quem comprou, ou até mesmo não querer receber o imóvel desprovida de qualquer fundamentação, ou também negar a financiar a aquisição do imóvel por meio de instituições financeiras, possíveis dificuldades no momento de pagar, entre outras possibilidades relacionadas. Além disso, não existindo uma responsabilidade da firma, será então possível reter parte do valor que foi pago para se ressarcir das despesas do processo de vendas, como por exemplo, o serviço de corretagem, a publicidade, entre outras despesas.

Sendo assim, a Súmula 543 se torna de grande relevância para questões jurídico-imobiliárias, uma vez que ela traz mais segurança para as transações imobiliárias realizadas em qualquer lugar do Brasil.

Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que através da Súmula 543, garante ao consumidor o direito de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor:

Súmula 543 - A Súmula 543 estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (grifo nosso).

O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou as Súmulas 01, 02, e 03 para disciplinar a relação entre promissário comprador e vendedor de imóveis, vejamos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.