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As áreas comuns do condomínio podem ser usadas por moradores inadimplentes

Benfeitorias em imóvel alugado

Muitas são as pessoas que ao alugar imóveis com o passar do tempo acabam realizando benfeitorias no local.

Com a realização destas benfeitorias, o imóvel muitas das vezes fica mais valorizado, já que ganhará uma nova área de lazer, uma nova aparência ou facilitação da utilização do imóvel, assim como também, reparos para a conservação do local.

Acontece que os locatários ao realizar as benfeitorias, ou seja, reparo ou obra no imóvel, não sabem o direito que possuem quanto a indenização referente a esta obra ou reparo, o que é de primordial importância, já que ao término do contrato de locação, terá alguns direitos.

Inclusive, até mesmo o locador possui direitos quanto a realização de benfeitorias feitas pelo locador.

Portanto, o presente artigo, tem por finalidade, orientar você, locatário ou mero interessado no assunto, quanto aos direitos que possui, quando realiza alguma benfeitoria no imóvel alugado.

O que é benfeitoria

Você deve estar se perguntando, o que é uma benfeitoria?

Pois bem, as benfeitorias são obras ou reparos realizados no imóvel, seja ele alugado ou não, com o intuito de melhorar a sua utilização, conservar ou até mesmo trazer para o morador momentos de prazer.

Porém, existem três tipos de benfeitorias e cada uma possui sua peculiaridade.

Quais os tipos de benfeitorias

O código Civil no artigo 96 estabelece que existem 3 tipos de benfeitorias e cada uma tem seu efeito jurídico específico.

  • Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
  • § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
  • § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
  • § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
  • A benfeitoria necessária é aquela que tem por finalidade preservar o imóvel, ou seja, que os reparos são realizados com o objetivo de evitar a deterioração do imóvel, como por exemplo, reparo nas paredes para que não haja infiltração de água, reparo no telhado, substituição de fios de energia, entre outros.

    Já as benfeitorias úteis são é um simples reparo, mas sim uma obra que tem por objetivo facilitar ou até mesmo aumentar o uso do imóvel, como por exemplo, o ato de fechar uma varanda para construir um outro cômodo, construção de uma garagem, colocação de grades nas janelas como forma de proteção.

    Quando a benfeitoria útil for feita em condomínios é preciso que haja aprovação da maioria dos condôminos.

    Além disso, há uma exceção que é àquela obra realizada na área comum em que será feito um acréscimo à que já existe. Para este caso, não é exigida a aprovação da maioria, mas sim de 2/3 dos condôminos.

    Já as benfeitorias voluptuárias não são reparos e tampouco obras com o fulcro de facilitar ou aumentar o imóvel, mas sim para fazer com que o imóvel fique mais bonito ou até mesmo mais agradável. Exemplos de benfeitorias voluptuárias são: Construção de piscina, de um lago para embelezar o local, colocação de colunas romanas para enfeitar a entrada do imóvel, construção de fontes, criação de um jardim, entre outros.

    Se a benfeitoria voluptuária for realizada em condomínios, é preciso que haja a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, de acordo com o disposto no art. 1341-I do Código Civil.

    Portanto, em suma, as benfeitorias necessárias são para conservação; as benfeitorias úteis têm por finalidade facilitar o uso do imóvel e as voluptuárias são para o mero deleite.

    Qual o direito do locatário

    As regras quanto as benfeitorias estão estipuladas no artigo 1219 a 1222 do Código Civil.

    Está estabelecido que as benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo locatário no imóvel deverão ser indenizadas.

    No que tange as benfeitorias necessárias, não há a necessidade de autorização pelo locador, porém diferente ocorre com as benfeitorias úteis, é preciso a autorização.

    De todo modo, caso no contrato de locação não constar qualquer cláusula falando sobre as benfeitorias, o que valerá é o exposto no código civil.

    Já as benfeitorias voluptuárias não há obrigatoriedade de indenização por parte do locador, porém, caso o locatário queira, poder retirar do imóvel, porém não poderá causar qualquer dano à estrutura do imóvel. Por exemplo, se o locador, montou um cômodo com uma banheira de hidromassagem, poderá retirar toda a instalação, porém devendo manter o local como estava anteriormente.

    Conclusão

    Portanto, o locatário e o locador possuem direitos e obrigações no contrato de locação e por isso, o ideal é que sempre ao assinar um contrato, que este contenha todas as cláusulas necessárias, para que não haja problemas futuramente.

    No que tange as benfeitorias, não há obrigatoriedade de ter cláusulas sobre o assunto no contrato, pois de toda maneira, se houver problemas quanto a indenização de benfeitorias, estas serão solucionadas por meio do previsto no Código Civil.

Fiador de Aluguel

Muitas das vezes vêm um amigo ou um parente que acaba pedindo para você ser o fiador dele, e aí, o que fazer? Será que é uma boa ser fiador de aluguel de alguém ou estará entrando em uma furada?

Pois bem, este artigo poderá esclarecer as dúvidas existentes sobre ser ou não fiador de alguém.

O que significa ser fiador?

Quando uma pessoa precisa alugar um imóvel, muitas das vezes é solicitado um fiador.

Portanto, para surgir a pessoa do fiador é preciso que ele seja indicado por um locatário.

Quando uma pessoa se torna fiador quer dizer que ela será também a responsável pelo pagamento do aluguel.

Inclusive, será o fiador também o responsável por realizar os reparos, pagar os encargos, pintura e quaisquer outros itens que estiver determinado no contrato.

A bem da verdade, ele não é o devedor direito, mas sim o devedor indireto, ou seja, se o locatário não cumprir com o estabelecido no contrato, como por exemplo fazer o pagamento mensal do aluguel, o fiador será acionado para fazer a quitação.

Preferência por um fiador

A grande maioria dos contratos de locação, exigem um fiador, já que é a melhor forma de garantia, ao invés de caução que corresponde à 3 (três) meses de aluguel, por exemplo.

Além disso, trata-se também de uma tradição, já que há séculos, os aluguéis são realizados.

Inclusive, a realização de contrato de aluguel por meio de depósito equivalente ao valor de 3 meses, foi algo que surgiu justamente pela dificuldade que é encontrar alguém que se habilite a ser fiador.

Além disso, caso o proprietário do imóvel exija o pagamento de três meses de aluguel, como caução, terá que no momento da saída do locador, devolver o valor corrigido adequadamente, se não houver reparos a serem feitos no imóvel, portanto, para o proprietário é muito melhor exigir fiador que os depósitos e por isso, é muito difícil encontrar alguém que realize um contrato de aluguel sem fiador.

Quem pode ser fiador no contrato de aluguel?

Muitas pessoas se perguntam como conseguir um fiador e o que é preciso para ser um fiador?

Para poder ser fiador no contrato de aluguel é preciso ter algum imóvel quitado em seu nome, assim como também que o imóvel esteja localizado na mesma cidade que a pessoa queira alugar a casa ou apartamento.

Não é obrigatório a existência de qualquer vínculo com o locatário, havendo somente a necessidade de que este fiador tenha a idoneidade para a realização de qualquer negociação financeira.

A questão é que a pessoa que se predispor a ser fiador, corre riscos financeiros inesperados e até mesmo na esfera judicial.

O risco financeiro diz respeito ao fato do locatário não efetuar os pagamentos mensais do aluguel e o risco judicial é a possibilidade de vir a ter o próprio imóvel penhorado e levado a leilão.

Ademais, sempre que figurar como fiador em algum contrato de aluguel, exija que este seja por escrito, pois assim terá todas as condições naquele documento estipulado, o que é uma grande garantia ao ser comparado com o contrato verbal.

Inclusive, a legislação brasileira permite a realização de contrato de aluguel de forma verbal, porém o que é feito de costume, são os contratos escritos.

Além de ter idoneidade financeira, imóvel próprio e quitado, também é necessário apresentar os seguintes documentos originais e fotocópias:

    Se o fiador for pessoa Física:

  • Carteira de Identidade e CPF, mas se a pessoa for casada, é também preciso os documentos do cônjuge.
  • Certidão de Casamento ou nascimento
  • Comprovante de residência, preferencialmente contas de água ou luz)
  • Comprovante de rendimentos igual ou superior a três vezes o valor do aluguel, podendo ser a declaração do imposto de renda, carteira de trabalho ou contracheque de salário.
  • Cópia do último IPTU pago do imóvel e certidão de ônus Reais.

Troca do fiador

No período de vigência do contrato de locação tiver a necessidade de realizar a troca do fiador, não há qualquer problema, já que pode ser feita a troca, desde que haja acordo entre as partes.
Além disso, pode também ocorrer o falecimento do fiador e com isso, é necessário ser feita imediatamente a substituição, sob o risco de cometer infração contratual com a consequência de pagamento de multa ou até mesmo rescisão do contrato.

Outras formas que podem ser exigidas

Caso não consiga um fiador para alugar o imóvel, é possível também utilizar outras garantias, poderá dependerá da aceitação do locador.

  • Título de Capitalização
  • O locatário pode no momento da assinatura do contrato, adquirir um título de capitalização em seu próprio nome e este fica ligado ao contrato de locação.

    E ao findar o prazo do contrato, se o locatário não tiver realizado o pagamento correto dos aluguéis e entregou o imóvel em perfeitas condições, terá direito ao regaste do título corrigido.

  • Seguro-Fiança
  • O seguro-fiança é a segunda garantia mais utilizada pelos locatários. Além disso, tem previsão expressa na Lei, sobre a possibilidade de o locatário poder contratar uma seguradora.

    Caso haja inadimplência, a seguradora realiza o pagamento do aluguel, assim como os encargos.

  • Carta de Fiança
  • A carta fiança é um documento dado por um banco. Caso, o inquilino não faça o pagamento, o banco ficará responsável em fazer e depois cobrará do locatário.

  • Depósito caução
  • Neste tipo de garantia, o locatário faz o depósito de 3 meses de aluguel em uma caderneta de poupança.

    Com isso, ao final pode retirar o valor já devolvido.

    O que fazer se a construtora não cumprir os prazos para entrega do imóvel?

    O sonho de ter o seu próprio imóvel é algo que boa parte das pessoas tem. Hoje em dia, há uma verdadeira explosão de prédios e imóveis comerciais sendo construídos por todo país, mas principalmente nas grandes capitais.

    A grande vantagem de comprar um imóvel “no chão” é que o preço dele costuma ser muito mais baixo do que outros já prontos no mercado, assim você consegue comprar algo melhor por menos dinheiro, além de ter mais facilidades para pagar o valor do apartamento antes da entrega e financiar o que faltar depois da entrega.

    Mas nem sempre essa entrega realmente acontece, muitas vezes eles acabam sofrendo com diversos problemas ao longo do processo, assim acontecem atrasos na entrega, ou pior, acabam nem mesmo sendo entregues. E é aí que o sonho se torna um pesadelo.

    Muitas pessoas não sabem o que fazer nesse caso, é por isso que resolvemos escrever esse artigo para que você possa cobrar seus direitos quando a entrega prometida do seu imóvel não acontecer. Afinal, ninguém quer problemas com uma construtora que não entrega imóvel no prazo. Confira mais a seguir.

    Tente um acordo

    Se uma construtora não entrega seu imóvel no prazo o primeiro passo é você tentar entrar em um acordo diretamente com eles.

    Você tem um contrato assinado e nele vai constar quais são as obrigações da empresa em casos de atraso ou não entrega, assim você pode tentar fazer um acordo para que eles cumpram as cláusulas desse contrato e que são seu direito.

    Contate um advogado

    No entanto, nem sempre isso funciona. Algumas construtoras simplesmente somem e não tentam arcar com seus compromissos, assim você precisará de um advogado. Esse advogado vai poder tenta entrar em contato com a empresa ele mesmo para tentar um acordo, ou então acionar a justiça para obrigar a empresa a cumprir suas obrigações.

    Esperamos que você nunca precise viver uma situação desse tipo, mas se acontecer, agora você já sabe o que pode fazer para garantir que seus direitos sejam efetivados e boa sorte.

    Usucapião de imóveis

    Entendendo a usucapião de bens imóveis urbanos

    Você já deve ter visto, em vários pontos de São Paulo, terrenos que foram abandonados por seus herdeiros e estão sem nenhum responsável legal por conta de alguma fatalidade, e que são usados por pessoas que simplesmente ocupam o espaço.

    Elas constroem suas casas ou fazem uso da terra para cultivar o que necessitam para comer. A forma como utilizam estas propriedades, sem que haja qualquer reivindicação por parte dos donos originais, por certo tempo, caracteriza o direito à propriedade por usucapião.

    Trata-se, portanto, de uma forma de aquisição de propriedade, que é permitida por lei desde que cumpra uma função social, protegendo a quem os utiliza e que, em troca, garante a estabilidade da terra.

    O usucapião pode ocorrer nas seguintes formas:

    • Quando há intenção de dono: a pessoa que ocupa não o faz por meio de contrato de locação, depósito ou comodato.
    • Quando ocorre de forma pacífica, sem a reivindicação por parte do dono ou contestação da ocupação por parte do proprietário. Se houver qualquer contestação o usucapião estará descaracterizado.
    • Pose contínua e duradoura: cada modalidade de usucapião possui um tempo que, se completado, transfere o direito de propriedade a quem ocupa o imóvel.
    • De boa fé e com título: com anuência dos proprietários legítimos.

    Assim, os tipos de usucapião, são:

    • Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)

    Adquire a propriedade a pessoa que ocupar o imóvel por um prazo de 10 anos, sem a contestação de qualquer proprietário legítimo, sendo assim “dono” por título e boa fé – ou seja, sem obstáculos que impeçam a ocupação. A posse, no entanto, deve ser pacífica e ininterrupta.

    • Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)

    Independente de título ou boa fé, o “dono” se faz proprietário quando ocupa o imóvel por 15 anos, sem qualquer restrição por parte dos proprietários legítimos, podendo entrar na Justiça para pedir que o juiz o declare “proprietário” do imóvel por meio de sentença. Contudo, se o possuidor tiver construído sua casa no terreno ou torná-lo produtivo, este tempo poderá reduzir-se para 10 anos.

    • Usucapião Constitucional ou Especial Urbana

    É considerado usucapião Constitucional ou Especial Urbana, o caso de ocupação de área de 250 metros quadrados e com utilização por um prazo de cinco anos, ininterruptamente, de forma pacífica e sem contestação por parte do proprietário. Este possuidor, contudo, não poderá ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, e nem se já houver tido uma propriedade por usucapião, através de sentença judicial.

    • Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar

    Em casos onde um dos cônjuges abandona o lar e o outro permanece ocupando a área de até 250 metros quadrados de forma pacífica e sem contestação por parte do outro cônjuge, por um prazo de 2 anos.

    • Usucapião Especial Urbana coletiva

    Ocorre quando uma área urbana é ocupada por grupo de moradores que fazem suas casas no local e ocupam o terreno por cinco anos sem oposição ou contestação dos proprietários legítimos.

    Como funciona a ação de despejo?

    Embora a grande maioria dos administradores imobiliários exija que os locatários paguem alguns meses de aluguel adiantado, ou um fiador que possa arcar com esse custo,

    algumas pessoas ainda têm problemas com inquilinos que não pagam aluguel e precisam recorrer à ação de despejo.

    Alguns locatários imaginam que a Ação de Despejo só possa ser executada de fato após trinta dias de vencimento do aluguel, o que não é verdade. Hoje vamos explicar para você, utilizando como base o trabalho da empresa de Advocacia Celis Machado, como funciona realmente esse processo.

    Ação de Despejo

    Essa ação pode ocorrer quando o inquilino atrasa o aluguel em pelo menos um dia depois da data estabelecida pela imobiliária e acordada pelo dono do imóvel. Feito isso, ele será unicamente responsável por todas as contribuições extras exigidas pela imobiliária para ressarcir o valor do dinheiro não pago.

    As contribuições consistem em honorários do advogado, multas, taxas de condomínio e é claro, o valor do aluguel atrasado. O inquilino pode continuar habitando o imóvel, mas tem um prazo de duas semanas para depositar o dinheiro na conta do proprietário.

    Caso esse procedimento não seja realizado, o inquilino dispõe também de duas semanas para contratar os serviços de um advogado que poderá representá-lo no tribunal. O advogado então apresenta a “Contestação” que justifica todos os motivos pelos quais o inquilino tenha atrasado o pagamento, com fatos comprovados, é claro.

    Feito isso, a decisão final é do juiz. Após ouvir ambos os lados, de imobiliária e proprietário, e inquilino, declara se haverá realmente a ação de despejo ou não.

    No entanto, existem muitos casos nos quais o inquilino atrasa o pagamento diversas vezes e a imobiliária ou locador responsável tenha que entrar com uma ação na justiça para solucionar o problema.

    Para pôr um fim nisso, a lei afirma que o inquilino só pode ser submetido à Ação de Despejo e pagar o dinheiro atrasado duas vezes. Na terceira, o juiz finalmente decreta o despejo e o inquilino deve deixar o imóvel ainda que já tenha efetuado o pagamento atrasado.

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